近，在各种政策的鼓励下，徐门长期公寓的开发突然成为公众批评的对象。一些长期公寓涉嫌利用大量租客信贷做背书，提取贷款资金用于自身开发，并将风险转移到房地产业主和租客的开发模式上，引起了很大争议。而杭州的长期公寓公司鼎嘉，由于管理不善导致资金链断裂，成为舆论关注的焦点。昨天还是“花”，今天变成“毒草”？长期公寓怎么了？

近日，记者采访了刚刚将房屋委托给长期租赁公寓管理的业主和相关法律***，探讨长期租赁公寓的运营模式。经过四年的快速发展，长期的公寓积累了许多问题。经营者要调整自身节奏，不能盲目扩张，变相涨价，要及时补齐管理和监督的短板。

业主黄先生：租赁合同变更为资产管理合同

当黄先生看到近长租公寓“爆炸”的消息时，他有点担心。他刚刚把自己在番禺的房子委托给近陷入舆论漩涡的“免费”公寓出租。这套三房单位位于番禺某大型居住区，占地面积110平方米。如果业主自己租房，每月租金约为4200-4300元。黄先生告诉记者，由于他在租房过程中需要和租客打交道，所以在收租、装修、维修等方面还需要花费大量精力。为了省去一些后顾之忧，他选择将房子委托给长期租赁的公寓管理公司出租。而且，从5000元的“免费”租金来看，它也比自己的租金更有吸引力。

签订合同后，黄先生发现，与以往的租赁合同不同，他现在签订的是《资产管理服务合同》。以前的租赁合同加上房屋设备清单可以长达两三页，而资产管理合同可以长达20页以上，涉及房屋租赁的管理模式、资产收支结算、房屋改造的维护等，以及资产管理业务、合同终止和续签、违约责任和争议解决等双方的权益。

租赁合同已变更为资产管理合同，法律关系也发生了变化。

从合同条款可以看出，业主可以选择按月付款、按季付款、半年付款、按年付款和按年付款。黄先生选择按月付款，而且还有空置期的协议。***年的空置期是60天，这意味着有两个月没有租金，接下来几年的空置期在减少。而且租金也有协议逐年上涨3%。

黄先生仔细研究了合同。事实上，除去空置期，他还得支付维修基金、服务管理费等费用。月租金收入约4400-4500元，仅略高于市场价。

长期租赁运营平台资金断裂

从租赁合同到资产管理服务合同，业主、承租人、中介机构乃至银行、金融机构之间的法律关系发生了重大变化。广东君厚律师事务所律师卢彦正认为，过去房东与承租人之间的合同是租赁合同，而中介与房东与承租人之间的合同是中介合同。现在中介角色发生了变化，出租行为也会长期化，房屋的代理业主倾向于使用权，变相倾向于所有权的形式。过去，由于承租人的原因需要承担各种责任时，房东也需要承担相应的连带责任。在签订资产管理合同的情况下，房东不能直接选择承租人，相应的负债也会减少。

对于业主来说，把房子交给长期的租赁机构可以避免很多麻烦，租金也相对有保障；对于租户来说，公寓的装修风格和管理服务也很吸引人。

从黄先生提供的资产管理服务合同可以看出，长期租赁公寓经营者的盈利模式主要来自租金差额、租金溢价和服务管理成本。运营商的杠杆率和投资都很高。一旦房客返租，中间房屋空置率上升，资金链就会崩溃。

长期租赁公寓资金链断裂、清盘后，租户将如何维权？比如，租赁期未到期时如何维权，通过平台办理分期贷款时如何维权？如何退还押金？目前，还没有明确的说法，房客只能依靠法律手段来维权。

随着一系列支持房屋租赁的政策出台，长期租赁的公寓行业突然火了起来。市场上长期公寓有集中和分散两种模式。集中的长期公寓主要由房地产企业开发经营，分散的长期公寓则主要由中介、互联网公司等机构经营。

近年来，引起热议和资金断裂、停业的长租公寓主要分布在长租公寓。其运营模式是长期公寓运营商只支持季度、半年、年度付款和一次性付款。除了房屋押金外，房客还应一次性给一大笔钱。为了解决资金压力，长期公寓运营商与金融机构合作，在不同时期推出租赁产品。承租人需要签订与贷款性质相同的合同，然后每月向金融机构支付相应的租金。通过金融机构，长期租赁公寓可一次性收取一年租金，可用于继续扩大规模。

批评的是，有一些长期公寓在不知情的情况下欺骗租户，诱使他们在支付下一年租金的基础上与第三方金融机构签订贷款合同。这样一来，一旦资金链断裂，经营者摇钱就跑，房客需要继续还贷，房东也会因为没有租金收入而被迫回收房子。

蛋壳公寓负责人告诉记者，分期付款是蛋壳公寓租户的付款方式之一。承租人在签订租赁合同前，可以根据自己的意愿选择付款方式。对于经营者来说，租赁贷款可以更快地筹集资金，因此他们会用优惠的方式引导租户进行选择。这种方式押金少，比如可以收取一次租金，更优惠的管理费，对租户来说一次性支出成本更低。需要注意的是，房客应该清楚自己的选择，知道贷款是给谁的，是直接给房东还是中介公司自己。

一直在研究长期公寓的方东东创始人全莉告诉记者，目前市场上对“梦游P2P长期公寓”的看法被夸大了。即使没有租房分期付款，过去两个房东跑路的事件也太多了。消费金融的深度介入，只放大了两位房东作为资金中介的流动性风险。

在长期公寓市场，租户对价格非常敏感。如果“刚需”产品价格上涨5%，承租人不得出租。就连万科和龙湖也表示，目前，长期公寓“不赚钱”。长期租赁的公寓需要强有力的运作。无论是后期的装修配租、租金管理和保洁作业，每月支付给业主的租金和这些运营成本都是固定的。付款来源主要取决于出租房屋的租金。

随着房地产市场的成熟，发展存量房是必然趋势。许多存量房不再完全依靠销售来实现收益，而是通过经营所有权和租赁权来实现收益。长期公寓的经营正适应了这一趋势。整体模式不是太大。关键是长期公寓的管理和标准化。

目前国外长期公寓经营模式很多，但无论是哪种模式，都有明确的法律法规来管理，明确各方的权利义务，保护各方的权益，明确纠纷的解决方式。要确保租户、房东和租赁机构的权益不受损害，特别是在发生纠纷时。一个非常重要的方法是保证金制度。比如，在“二房东”模式下，存在诸多问题的地方，很多**都会要求缴纳一定数额的保证金，有的**还会规定一定数额的行业保险基金，以备房客发生纠纷时予以赔偿。

同时，增加保险，规定承租人支付的长期大额租金纳入专户，不允许租赁机构进行大规模转让。有了资金的保障和几道安全门的保护，各方的利益都能得到保障，不让一方得利而逃，另一方也没有办法要求赔偿。

对于以长期出租公寓为名的各种所谓金融创新，我们不妨多背诵“紧箍咒”，而不是控制它。只要我们朝着规范有序的方向想更多的办法，学习成熟的经验，持之以恒地实施，房客、房东、租房中介就可以“租房打工”。